Comprar um terreno pode parecer o primeiro passo para construir a casa que sempre imaginou. Mas existe uma pergunta que deve ser respondida antes de avançar com qualquer compra: Como saber se um terreno tem viabilidade de construção?
Encontrar um anúncio que apresenta um imóvel como “terreno para construção” não significa, por si só, que pode construir exatamente aquilo que pretende. Existem regras urbanísticas, limitações e condicionantes que podem determinar o que é possível fazer naquele local.
Por isso, antes de olhar apenas para o preço ou para a localização, é importante perceber o que pode realmente ser construído no terreno.
O que significa um terreno ser construtível?
Um terreno ser construtível significa que, de acordo com as regras urbanísticas aplicáveis, existe possibilidade de realizar uma operação de construção naquele local.
No entanto, isto não significa que possa construir qualquer tipo de imóvel ou ocupar todo o terreno.
Por exemplo, um terreno pode permitir a construção de uma moradia, mas existir um limite relativamente à área que pode ser ocupada, ao número de pisos ou à área total de construção.
É por isso que existem vários fatores que devem ser analisados antes de tomar uma decisão.
Consulte o PDM
Um dos primeiros elementos a consultar é o Plano Diretor Municipal (PDM).
O PDM é um instrumento de gestão territorial elaborado pelo município que estabelece as regras de ocupação e utilização do território.
Para quem pretende comprar um terreno, esta informação é importante porque permite perceber como aquele espaço está enquadrado no planeamento municipal e quais as regras que podem ser aplicadas.
O PDM pode ajudar a perceber, entre outras questões, se existe possibilidade de construção e quais as regras urbanísticas aplicáveis.
Mas atenção: consultar o PDM não significa apenas procurar se aparece a palavra “construção”. É necessário analisar a classificação e a categoria do solo, bem como as restantes regras e condicionantes aplicáveis.
O que pode realmente construir?
Mesmo que um terreno tenha potencial construtivo, é fundamental perceber o que pode ser construído.
Entre os aspetos que devem ser analisados estão:
Área de implantação
Corresponde à área do terreno que pode ser ocupada pela construção.
Por exemplo, se um terreno tiver 500 m², isso não significa automaticamente que possa construir uma casa que ocupe os 500 m².
Área de construção
É a área total de construção permitida, considerando as regras aplicáveis aos diferentes pisos.
Um terreno pode, por exemplo, permitir uma determinada área total de construção distribuída por dois ou mais pisos.
Número de pisos
Também pode existir um limite relativamente ao número de pisos que podem ser construídos.
Utilização permitida
É igualmente importante perceber qual o uso permitido para aquele terreno.
Dependendo das regras aplicáveis, pode estar prevista utilização para habitação, comércio, serviços ou outras finalidades.
Afastamentos e outras regras
Podem ainda existir regras relativamente à distância da construção aos limites do terreno, às vias públicas, a outras construções ou a determinadas áreas.
Por isso, saber que um terreno é construtível é apenas o primeiro passo. É igualmente importante saber quais são os limites dessa construção.
Consulte a Câmara Municipal
Quando existe interesse real na compra de um terreno, uma das formas mais seguras de esclarecer a sua situação urbanística é procurar informação junto da Câmara Municipal responsável pelo local.
A Câmara Municipal pode disponibilizar informação sobre as regras urbanísticas aplicáveis e, dependendo do caso, poderá ser necessário solicitar uma informação ou procedimento específico para esclarecer o que pode ser feito no terreno.
Isto é particularmente importante quando pretende construir uma casa com determinadas características.
Imagine que encontra um terreno e pretende construir uma moradia de dois pisos com uma determinada área. Antes de avançar, deve procurar confirmar se esse projeto é compatível com as regras aplicáveis ao local.
Não baseie uma decisão de compra apenas na descrição de um anúncio.
Atenção às condicionantes
Existem terrenos que, apesar de parecerem ter potencial para construção, estão sujeitos a determinadas condicionantes.
Entre os exemplos encontram-se:
REN — Reserva Ecológica Nacional
RAN — Reserva Agrícola Nacional
Áreas protegidas
Servidões administrativas
Outras restrições previstas nos instrumentos de gestão territorial
Estas condicionantes podem limitar ou condicionar aquilo que pode ser construído.
Por isso, a análise de um terreno não deve ficar apenas pela sua localização e dimensão.
Antes de comprar, é importante perceber se existe alguma condicionante que possa afetar a construção que pretende realizar.
Que documentos deve verificar?
Antes de avançar para a compra, existem vários documentos e informações que podem ajudar a perceber a situação do terreno.
Entre os mais importantes estão:
Caderneta Predial
Permite consultar informações fiscais relativas ao prédio, incluindo a sua identificação e características registadas para efeitos tributários.
Certidão do Registo Predial
Permite confirmar a situação jurídica do imóvel e informações relacionadas com a sua titularidade e eventuais ónus ou encargos.
Planta de localização
Ajuda a identificar a localização do terreno e o seu enquadramento na zona envolvente.
Informação urbanística
É importante consultar a informação urbanística aplicável para perceber quais as regras e possibilidades de utilização e construção naquele local.
Dependendo do caso, também pode ser relevante verificar se existem processos, projetos ou informações anteriores relacionados com o terreno.
“Terreno urbano” significa que posso construir?
Esta é uma dúvida bastante comum e a resposta não deve ser assumida automaticamente como “sim”.
A classificação do terreno é importante, mas não é suficiente para determinar tudo aquilo que pode ser construído.
Mesmo num terreno integrado em solo urbano, podem existir regras específicas, condicionantes, limites de construção ou outras restrições.
Por isso, se encontrar um anúncio que diz “terreno urbano” ou “terreno para construção”, procure confirmar a informação antes de tomar uma decisão.
Checklist antes de comprar um terreno
Antes de avançar para a compra, confirme:
☐ O terreno permite construção?
☐ Que tipo de construção é permitido?
☐ Qual é a área máxima de construção?
☐ Qual é a área máxima de implantação?
☐ Quantos pisos podem ser construídos?
☐ Qual é o uso permitido?
☐ Existem afastamentos ou outras regras específicas?
☐ Existem condicionantes como REN ou RAN?
☐ Existem acessos adequados ao terreno?
☐ Existem infraestruturas disponíveis?
☐ A informação foi confirmada junto da Câmara Municipal?
Quanto mais destas questões conseguir esclarecer antes da compra, menor será o risco de descobrir posteriormente que o terreno não permite aquilo que tinha planeado.
Em resumo
Comprar um terreno para construir pode ser uma excelente oportunidade, mas exige uma análise cuidada.
Não basta saber o preço, a área ou a localização. É fundamental perceber o que pode realmente ser feito naquele terreno.
Consultar o PDM, verificar as regras urbanísticas, identificar eventuais condicionantes e confirmar a informação junto da Câmara Municipal são passos importantes antes de avançar.
Afinal, um terreno pode parecer uma excelente oportunidade. Mas antes de olhar para o preço, descubra primeiro o que pode construir nele.
Está a pensar comprar um terreno?
Antes de tomar uma decisão, procure conhecer o verdadeiro potencial do imóvel e as regras aplicáveis à sua localização.
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